日照目前在售的滨海项目中山海天风景区某项目价位在6000元/平米，前段时间刚刚开盘的新市区某项目起价也在5300元/平米，甚至在宾州路上大学城某项目均价也已经达到了5500元/平米，很多朋友会问我，日照滨海楼盘的价格真的能够对应它的价值了吗？济南的房价现在也不过就是5000起价。所以谈一下自己的看法，谈谈日照滨海楼盘与济南大众楼盘的价值。
影响一个城市房价的因素无非城市基础设施建设、城市环境、供求比例、经济发展与居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况等几个要素。
首先来了解一下日照市与济南市概况。
日照，因“日出初光先照”而得名，位于山东半岛南翼，东临黄海，与韩国、日本隔海相望。地理位置优越，北上可北京南下可直通上海，西进可辐射中原大地，东出可出海国际市场。全市总面积5310平方公里，人口280.48万，市区人口30万。海岸线100公里，现辖东港区、岚山区、莒县、五莲县及日照经济开发区、山海天旅游度假区。
济南，又称“泉城”，是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积8227平方公里，人口596万，其中市区人口260万。济南是“城市综合实力50强”和“投资硬环境40优”的城市之一。
一、 基础设施建设
日照市在近几年的发展过程中坚持走日照以人为本环境优先推进城市基础设施建设的路子，南北沿海公路改建工程、水上运动基地等工程的建设促进日照经济发展提升日照知名度有着密切的帮助。随着日照城市知名度的提升，日照滨海楼盘价位也在不断的攀升，在05年的时滨海楼盘价位不过在2000元/平米左右，仅仅几年时间尤其是2007年水运会在日照市的成功举办大大提升了日照的知名度，同时获益的就是滨海楼盘，价位也攀升到了起价在5000元/平米的行情。能够看到日照基础设施建设的巨大进步，但是我们还不能否认日照在城市基础设施的建设上一些不尽如人意的地方，比如说高速公路的建设，比如说铁路列车列次的建设这些都还有很大差距。从省会济南来日照竟然没有高速公路，从上海来日照竟然没有铁路火车，这些严重影响了日照作为沿海城市的旅游地位。
济南市高度重视城市基础设施建设， "造绿工程"、"蓝天工程"、"灯亮工程"效果显著。引黄以及城市应急供水、兴济河污水处理厂、绕城高速公路南线、经十东路改造、泉城路拓宽、电信无线市话扩容、车站广场扩建、燕山立交、顺河高架路北延长线等一大批基础设施工程相继建成投入使用，城市基础设施日益完善，城市总体服务功能不断增强。济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，铁路通往各大中城市。公路辐射全省各市地并与临省相连，同时济南还是十一运会的主办城市，在基础设施建设上济南要远胜于日照。
二、 城市环境
日照滨海楼盘的一个重要的目标客户群就是外地投资客户，外地投资客户能够来日照投资也是看准了日照良好的城市发展环境来的，同时也是受房产大环境影响的，在06年、07年房地产环境势头良好的情况下能够选择一处价位不是很高同时又有良好发展潜力的楼盘进行投资称为很多投资客的想法，于是威海、日照出现了，注意，这时候不单单是日照，同样的选择还有威海，但是综合看近两年日照跟威海房价的攀升幅度日照是不如威海的，日照地产人的眼光似乎不应该再盯着青岛，更应该想想同为三线城市跟威海的差距在哪里。接着说济南的城市环境，济南在空气质量上肯定是不如日照的，这也从某种程度上成为阻碍济南楼市进一步攀升的一个绳索，否则以济南的城市地位基础设施知名度房价达到青岛的房价水平不是问题。
三、 供求比例与居民收入情况
根据初步统计未来三年济南市可上市土地可供应可供应超过2500万平米的住宅，2007年济南人均收入12000-18000，2007年日照人均收入10652。今年据日照搜房统计预计会有40个新盘上市放量供应，同时还有20个左右续盘供应，从上半年的销售情况来看日照购房群体更为理性，沿海区域楼盘销售情况不佳，相反倒是老城区楼盘销售情况良好，从5月销售情况看老城区销售楼盘占整个销售情况的43%，，新市区本月销售量仅占总量6.9%，从这一点上能够看出来外地投资客投资数量在减少，日照本地居民购房在逐渐回归理性。所以仅靠滨海这么一个优势来拉动整体房价的上升的渠道已经不可取，在国家对房地产市场调控的大背景下，理性投资房产的声音也在越来越强。
四、经济发展对城市房价的支撑
以下是日照与济南近年来GDP对比数据
日照2004-2007年GDP数据
从图中不难看出两个城市在GDP上的巨大差距，就拿时间最近的2007年来讲，日照市GDP仅为588亿元，济南1-9月GDP总量就达到了1900亿元，所以当日照在房价上追赶济南房价的同时，对于自身经济水平的发展还有诸多需要努力的地方。
综合以上几点来看，不论是城市基础设施建设还是经济发展水平人均收入日照滨海楼盘在价位上紧追济南都是一个表面的现象，一个城市的房地产市场要想良好健康有序的快速发展，在做好自己建筑质量的同时，价位更应该跟当地的实际情况结合起来。
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