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赵秀池政策解读：

《关于加强限房价项目销售管理的通知》的实施的目的是落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，让住回归居住功能。

正式通知与征求意见稿相比，增加了“”不得强制搭售其他产品服务，捆绑精装修”条款，以避免开发商变相涨价；增加了“不得拒绝购房人使用住房公积金”条款，有利于购房人降低融资成本，保护购房人利益。

通知的发布，有利于规范开发商的行为，对稳定房价起到积极作用；同时也增加了共有产权房的供应，使更多的人住有所居；也有利于稳定市场预期，减少住房的投资炒作。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长

首都经济贸易大学 赵秀池 教授

2018年5月26日

北京日报刊登文章：

本市限房价项目销售办法实施

经过多日征求意见，市住建委昨天正式发布实施《关于加强限房价项目销售管理的通知》。相比征求意见稿，正式文件增加了重要内容，要求开发商在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

5月7日至14日，住建部门就《关于加强限房价项目销售管理的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》）面向社会各界公开征求意见，期间共收到意见、建议136条。

市住建委方面披露，所征集到的意见普遍认为《通知》有利于保护刚需家庭的住房需求，但也提出了对不收购转化的项目开发建设单位可能存在暗箱操作、通过捆绑精装修等方式变相涨价、以及房屋质量方面的顾虑等问题，建议加强对开发建设单位的监督管理。

经研究、吸收采纳合理的意见和建议，市住建委对不转化的限房价项目增加了相关内容：开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和销售单价的要求，在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

所谓“限房价项目”，是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。这些项目拿地环节就已经限定销售均价。今后，在限房价项目办理施工许可后，将由相关单位对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。而根据限房价项目可售住房在土地出让时规定的销售均价与评估价之比不同，将有不同的销售方式。

如果比值高于目前暂定的85%（也可理解为是销售均价与评估价差距较小项目），由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。

比值不高于85%的（也可理解为是销售均价与评估价差距较大的热门项目），则由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

值得注意的是，目前设定比例暂定为85%，在实施过程中也会根据市场变化和销售情况适当调整。

对于市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池分析，对于依法依规经营的开发建设单位来说，政府收购价格和开发建设单位自行销售完全一样，而且《通知》对全部收购款的最长支付时限做了明确规定，对其合法利益没有伤害。“少数开发建设单位企图通过大规模增加并搭售地下仓储、库房、设备用房等获利，或者捆绑精装修达到变相涨价目的的做法，本身就是违反法规的，是政府应该查处、打击的对象。”赵秀池说。

附通知全文：

关于加强限房价项目销售管理的通知

京建法〔2018〕9号

各有关单位：

为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进本市房地产市场平稳健康发展，根据《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门<关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的通知》（京政办发〔2016〕46号）和《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）等文件规定，现就加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理通知如下：

一、本通知所称限房价项目，是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。

二、在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心（以下简称“市保障房中心”）对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。

三、根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价（以下简称“销售限价”）与评估价之比不同，分别按以下方式销售：

（一）比值高于设定比例的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和销售单价的要求，在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

（二）比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额；

（三）设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

四、市保障房中心收购限房价项目时，应与开发建设单位签订收购协议，明确各自权利、义务，并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。

五、市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

六、市保障房中心收购转化的共有产权住房，其公告、网上申购、购房资格审核、购房确认等按《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）执行。

七、本通知自发布之日起实施，所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）不一致的，以本通知为准。

北京市住房和城乡建设委员会

2018年5月25日